当下，无论是地产变革还是市场环境，均驱动着中国长租公寓市场需求持续释放。一方面，地产行业从“增量开发”切换到“存量经营”，对于擅长运营管理的企业而言是一次时代红利，而存量经营的一种重要方式，便是长租公寓；另一方面，一线城市置业门槛高，长租公寓提供了置业的替代方案，可一定程度缓解住房问题。刚需之下，长租公寓企业代表魔方生活服务集团（以下简称“魔方生活”）在市场上愈发稳健。

按运营商资产持有方式划分，当下的长租公寓主要有轻、中、重三类运营模式。本文将从逐一分析三种模式的特点，使得投资者对魔方生活的运营模式有所了解，而在多种模式之下，魔方生活的运营能力表现突出，释放成长价值。

长租公寓资产运营模式面面观

【资料图】

长租公寓发展至今，运营模式逐渐清晰，普遍意义上可将其分为轻资产、中资产、重资产三类。根据APP了解，长租公寓的轻资产模式仅提供长租公寓的委托管理服务，不涉及物业的租赁与投资；中资产指公寓运营方向业主包租物业，重新装修后出租给租客，并进行长期管理赚取增值；重资产模式则是运营商通过自建、收购等方式获取并持有房源，然后对外出租。

轻资产运营模式企业准入门槛低，前期少量投入即可在短时间内开展业务。因此，很多公司选择轻资产模式运营，比如乐乎，目前乐乎团队规模近千人，管理房源64587 间。

事实上，以加盟/托管为核心的轻资产模式，在可对标的酒店领域运用成熟。然而，长租公寓作为受政策推动、需求快速释放的成长期行业，头部企业仍在直营领域摸索，尚未跑出优质的模型，产品设计水平、成本控制能力、运营服务质量远未达到标准化输出阶段。因此，轻资产模式面临诸多难点。比如，项目物业本身的多样化和复杂性，使得产品难以标准化，给轻资产模式带来合作的不稳定性。

另外，行业长期发展的核心是要有稳定的造血机能。轻资产模式更要在运营端节省成本，在收益端提高产品力水平和品牌附加值。部分轻资产模式的企业野蛮扩张，运营内功却远未跟上，因此导致暴雷频出，比如青客公寓和蛋壳公寓。

与轻资产相比，重资产模式胜在对项目把控的稳定性，品牌及产品塑造的标准性，系统及运营输出的统一性。此外，重资产模式对持有方的资金及资源要求较高，因而多是国企、开发商、金融机构采取该类模式。

比如招商蛇口（001979），是业内为数不多在长租公寓业务实现盈利的公司之一，也是唯一一家连续多年此业务实现盈利的公司。目前招商蛇口正在运营的长租公寓大概有3.6万间，主要布局在国内的一线城市，强二线城市。

放眼国外，从成熟住房租赁市场的经验来看，开拓重资产模式，聚焦核心市场，不仅能够保持稳定的出租率，也能获得更强的盈利能力。美国EQR、德国VONOVIA是重资产租赁模式的代表，租赁业务的毛利率均达到20%以上；而以轻资产模式为代表的日本大东建托，其租赁业务的毛利率仅9.1%。

值得关注的是，重资产模式其初始投入都占据相当比重。且由于运营周期长、回报率低，长租公寓发展的背后一定需要资本的支撑，因此该运营模式进入门槛较高，且扩张速度较慢。

回顾几年前房企系长租公寓的规模狂奔，一登场就喊着要达成100万间规模的玩家不在少数。经过了这几年的行业洗牌之后，房企系长租公寓虽然依旧保持一定速率的规模增长，但却主动放缓了规模扩张的脚步。

与轻资产、重资产模式不同，中资产模式以包租为主，重新装修后出租给租客，并进行长期管理赚取增值。中资产模式弥补了轻、重资产模式的不足，与大型机构业主签订长期整租协议，通常能够降低每间租赁公寓的出租成本，且大大减轻了轻资产模式易受市场波动和监管政策影响的风险，更优化了重资产模式前期投入成本高、投资回报周期长的不足。

此外，该模式下运营商往往利用集中采购制度、标准化产品及服务、卓越的管理能力及高技能的劳动力来维持较高水平的运营效率，有利于凸显规模效应。低扩张成本及高运营效率的特点能使中资产模式公寓运营商有效地拓展其公寓网络，并从规模经济中获益。

在规模的基础之上，如何进行标准化、精细化、专业化运营则是对租赁企业更高层次的考验。中资产模式公寓运营商可将整栋物业进行改造出租，有统一化的管理、较低的平均成本、较高的房租收入，以及更广阔的增值服务收费空间。而高质量的服务和管理，有利于形成品牌效应。在品牌效应的作用下，中资产公寓运营商能够为企业带来更高的溢价和更大的客群，因此在盈利能力方面能获得更好的表现。

魔方生活采用的直营模式即为中资产模式的典型代表。

从0到1再到N 规模效应持续兑现

APP认为，回归长租公寓的行业本质，无论何种模式，底层逻辑是一致的，即管好每间房。这考验的是企业的运营能力，比如成本把控、物业选取、产品设计能力、工程交付落地能力、供应链的保证等等。能在规定的时间以及成本范围之内做出符合定位的产品和服务，在产品投入运营阶段，让所有环节都在合理的范围内，才能形成一个标准化的长租房运营流程。

因此，任何模式都是为真正优质的资产做准备，而运营能力则是企业最核心的基本功，决定了企业的高度。魔方生活正是凭借出色的运营管理，才能实现规模的持续扩张。

招股书显示，魔方生活运营租赁公寓的模式有两种：直营模式，以及加盟管理和第三方托管模式。公司直营模式的成长模式已然走通，从0到1再到N，规模效应持续兑现，实现盈利增长。

APP了解到，魔方生活标准化的运营流程、产品和服务，使魔方生活能够快速高效地扩大规模，从而稳定交付高质量的产品和全面的服务。公司以标准化及创新的能力达到业内领先的运营效率。根据弗若斯特沙利文的资料，于往绩记录期间，魔方生活每套可用公寓的收入一直在中国五大集中式长租公寓运营商中排名最高。

规模效应凸显，体现在业绩方面是公司运营直营公寓的量效齐升。2019-2021年间，公司直营公寓数分别为27712套、31881套和50074套，实现了三年内规模翻番;得益于运营效率的不断提升，数字化管理以及规模扩张带来的运营成本降低，公司的经调整EBITDA利润率从2019年的2.3%提升至2021年的18.2%，并在在2022年6月30日进一步提升至18.6%。此外，根据弗若斯特沙利文的资料，魔方生活能够在2021年实现1：115的员工与房间比例，为业内最为优化比例之一。

从行业来看，长租公寓市场规模表现为持续上升态势，整体增速较高，数据显示，2021年我国长租公寓市场规模达17948亿元，同比2020年增长16.4%。而在万亿规模的市场之下，据弗若斯特沙利文报告，2021年中国机构化长租公寓渗透率为7.4%，远低于发达国家（同年英国及美国的机构化长租公寓渗透率分别为42.0%和30.0%），可见长租公寓这一行业仍是蓝海。

机构化程度低，市场结构较为多元，产业链较长，，因此轻、重及中资产模式运营均有其存在的合理性和社会需求。展望未来，多种模式合理融合也是赛道企业的发展路径之一。

魔方生活以中资产模式为主，兼具轻资产模式，并释放出强大运营能力下的规模效应和品牌效应，驱动其稳健拓展更大的成长空间。魔方生活掘金千亿蓝海市场，增长潜力可见一斑。

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